Bất động sản nghỉ dưỡng qua sốt nóng - trị sốt lạnh

Bất động sản nghỉ dưỡng buộc phải thay đổi được tình trạng chênh lệch lớn về cung - cầu trước khi bước vào giai đoạn hồi phục. Mới đây, trong số 60 bất động sản Ngân hàng VietinBank rao bán, có 2 khách sạn 4 sao tại Hội An được chào đồng giá 420 tỉ đồng cho mỗi khách sạn.

1. Trong làn sóng thanh lý 

Ngoài ra, VietinBank cũng siết nợ hàng loạt khách sạn 4-5 sao, homestay, biệt thự tại các thành phố du lịch khác như Đà Nẵng, Nha Trang... Cùng thời điểm, Ngân hàng Phương Đông (OCB) thông báo kế hoạch đấu giá tài sản gắn liền với đất đối với 84 căn biệt thự nằm tại Khu Đô thị Du lịch sinh thái FLC (Thanh Hóa)... 

Đây cũng là hoạt động chung của nhiều ngân hàng khác trong nghiệp vụ thu hồi nợ gắn liền với nhiều bất động sản nghỉ dưỡng có giá trên cả nước. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), do tình hình kinh tế không mấy khả quan đã tác động tiêu cực đến khả năng trả nợ của khách hàng, khiến rủi ro nợ xấu gia tăng. Dù được rao bán nhiều lần với mức giá giảm hấp dẫn, nhiều bất động sản nghỉ dưỡng vẫn khó thanh khoản. Trong khó khăn chung của thị trường bất động sản, bất động sản nghỉ dưỡng còn gánh tác động tiêu cực hơn. Dù thị trường du lịch đang trên đà hồi phục nhưng ở mức thấp và vẫn phải đối mặt với nhiều trở ngại, nhất là tại Nha Trang - Cam Ranh, Đà Nẵng và Phú Quốc.

Theo Tổng cục Du lịch, trong 9 tháng đầu năm 2023, lượng khách châu Á đến Việt Nam vẫn thấp hơn 33% so với mức trước đại dịch. Bên cạnh đó, tình trạng dư cung tại một số điểm đến trong bối cảnh các nguồn thị trường khách quốc tế chính như Trung Quốc và Nga khôi phục chậm càng làm gia tăng áp lực cho quá trình khôi phục hoạt động kinh doanh của ngành nghỉ dưỡng.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục gặp nhiều thách thức, dẫn đến “làn sóng” bán tháo kể trên. Chẳng hạn, theo báo cáo của DKRA Group, sản phẩm biệt thự biển, tồn kho lũy tiến đến cuối quý II/2023 lên đến 15.000 căn cả miền Bắc và Nam. Ảm đạm hơn khi theo DKRA, cả nước chỉ có 1 bất động sản nghỉ dưỡng được giao dịch trong tháng 8, giảm 99% so với cùng kỳ.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, nhận định: “Vấn đề không chỉ nằm ở sự phát triển quá mức tại một số điểm đến mà còn do những sản phẩm chưa phù hợp với yêu cầu thị trường”. Theo đó, nhiều thị trường quá tập trung phát triển vào cùng một phân khúc tầm trung, dẫn đến sự thừa cung và cạnh tranh cao về mặt bằng giá, góp phần gia tăng thách thức cho hoạt động kinh doanh khách sạn. “Việc thiếu cân nhắc đến các yếu tố đặc điểm thị trường, xu hướng trong ngành tiềm ẩn nhiều rủi ro khi các dự án được phát triển nhưng không đáp ứng nhu cầu trải nghiệm của du khách, đặc biệt là giờ đây, ngoài các điểm đến trong nước, du khách Việt Nam đã có thể du lịch nước ngoài thuận tiện, dễ dàng hơn”, ông Mauro Gasparotti phân tích.

2. Điểm sáng phía trước

Hội nghị Meet The Experts lần thứ 14 gần đây đã có nhiều nội dung tập trung cho ngành bất động sản nghỉ dưỡng. Tại đây, các đại diện đến từ Accor Hotels Group, Sovico Hospitality Group, Vinpearl, Booking.com, VinHMS... dù có nhiều lợi thế cạnh tranh nhưng du lịch của Việt Nam chưa phát huy đúng tiềm năng, dẫn đến sự khó khăn của thị trường du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng. 

“Ngành nghỉ dưỡng cần thích ứng với những thay đổi trong hành vi tiêu dùng của khách du lịch sau đại dịch. Để gia tăng mức độ cạnh tranh trên bản đồ quốc tế cũng như giữ chân nguồn khách nội địa giàu tiềm năng, Việt Nam cần phát triển đa dạng sản phẩm đáp ứng nhu cầu của nhiều tệp khách hàng cũng như phân khúc khách hàng khác nhau”, đại diện của Savills Việt Nam cho biết.

Điểm sáng là theo VARS, nguồn cung lẫn cầu bất động sản nghỉ dưỡng biển những tháng cuối năm được dự báo sẽ tăng trưởng, trở thành động lực tăng trưởng cho ngành nghỉ dưỡng trong năm 2024. Đây là những tín hiệu đến từ kỳ vọng các luật liên quan đến bất động sản như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản được thông qua sẽ giúp thị trường bất động sản nói chung tốt hơn. Ngoài ra, các dự án bất động nghỉ dưỡng biển cũng đón nhận nhiều tín hiệu tích cực về mặt chính sách, như Nghị định số 10 đã mở ra cơ hội cấp sổ condotel, được phép kinh doanh lưu trú, cho thuê, chuyển nhượng...

Thực tế, cùng thời điểm của làn sóng “thanh lý” bất động sản nghỉ dưỡng của các ngân hàng, thì nhiều dự án khác lại đang chào bán với nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn. Một số chủ đầu tư lên kế hoạch mở bán trở lại/mở bán mới ở các khu vực Hồ Tràm, Phú Quốc, Phan Thiết, Đà Nẵng với mức ưu đãi chiết khấu cao. Với nhiều tín hiệu tốt, có thể kỳ vọng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có thể hồi phục là từ quý III/2024.