Tranh cãi cách tính bảng giá đất điều chỉnh ở TP HCM

Quan điểm trái chiều được đưa ra tại hội nghị phản biện xã hội về bảng giá đất điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024 thay thế Quyết định 02 của UBND TP HCM, do Ủy ban Mặt trận tổ quốc thành phố tổ chức, chiều 12/8.

Theo dự thảo bảng giá điều chỉnh mới do Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM công bố lấy ý kiến, giá đất tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình từ 5-10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh từ 15-50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K điều chỉnh giá đất 3,5 lần). Sở này cho rằng nếu tính cả hệ số K, thì so với Quyết định 02 giá đất chỉ tăng khoảng 2,5 lần và bằng 70% mặt bằng giá thị trường.

Ngành Tài nguyên và Môi trường thông tin rằng việc xác định giá đất dựa vào các giao dịch bất động sản thành công và bảng giá bồi thường căn cứ vào Quyết định 02. Song, theo luật sư Võ Minh Mẫn, thành viên Hội Luật gia quận 10, giao dịch thành công vẫn không đảm bảo thông tin chính xác vì thường che giấu số tiền thật, nhằm giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Trong khi đó, Quyết định 02 ra đời cách đây 4 năm là "cách quá xa, giá đất lạc hậu". Điều này dẫn đến bảng giá mới không phù hợp thực tế gây thiệt hại cho Nhà nước và người dân.

"Giá mới vẫn chênh lệch với thị trường và không thống nhất giữa cùng tuyến đường, khu vực mà người dân không biết lý do vì sao", ông Mẫn nói.

Ông dẫn ví dụ trên địa bàn quận 10, tuyến đường Ba Vì, giá rao trên các trang bất động sản lên đến vài trăm triệu đồng mỗi m2, nhưng ở dự thảo bảng giá đất điều chỉnh chỉ trên 80 triệu đồng. Tương tự, đường 3/2 bị chia làm ba khúc với 3 mức giá khác nhau và chênh lệch rất lớn mà không rõ lý do.

"Muốn được người dân đồng thuận, bảng giá điều chỉnh phải được tính toán hợp lý, thuyết phục", ông Mẫn nói. Từ thực tế này, ông kiến nghị nhà chức trách nghiên cứu, khảo sát thấu đáo và "không nên vội vàng để có được những con số thiếu chính xác".

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, cho rằng bảng giá đất điều chỉnh được tính toán chưa hợp lý. Tại một số tuyến đường ở nhiều địa phương lấy giá cũ theo Quyết định 02 nhân với 5-6 lần để ra giá mới, mà không có cơ sở rõ ràng. Trong khi đó, những huyện vùng ven lại tăng quá cao, có địa phương lên đến hơn 50 lần. Điều này khiến người dân tại đây muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất chịu ảnh hưởng rất lớn và cảm thấy "không công bằng khi tỷ lệ tăng quá cao".

Tương tự, luật sư Trương Thị Hòa cho rằng các huyện vùng ven như Nhà Bè, Cần Giờ, Hóc Môn, Bình Chánh, Củ Chi giá đất lên quá đột ngột và thuộc nhóm tăng cao nhất.

"Người dân chưa có sự chuẩn bị về tiền bạc, tâm lý cho việc điều chỉnh này", luật sư Hòa nói. Theo bà, ở vùng ven thường là những hộ gia đình khó khăn làm nông nghiệp, trường hợp thuộc diện quy hoạch treo chưa chuyển đổi được theo bảng giá cũ. Do đó, khi bảng giá mới áp dụng, họ muốn chuyển đổi sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất.

Luật sư Hòa đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường cần làm rõ đang xác định giá đất theo phương pháp nào của luật. Việc điều chỉnh này đã tính đến các yếu tố tác động đến kinh tế xã hội, đời sống người dân, thị trường bất động sản hay chưa, ý kiến người sử dụng đất ra sao.

Trước những thắc mắc này, ông Đào Quang Dương, Phó phòng Kinh tế đất (Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM), cho biết bảng giá đất điều chỉnh do một đơn vị tư vấn độc lập thực hiện và tham mưu. Dữ liệu đầu vào để xây dựng bảng giá này dựa trên các giao dịch thị trường, thu thập từ các nguồn như thuế, văn phòng đăng ký đất đai.

Theo ông Dương đơn vị tư vấn độc lập đã dùng phương pháp so sánh, tuân thủ theo quy định pháp luật để tham mưu. Đặc biệt, đơn vị này đã sử dụng số liệu của 97.000 giao dịch bất động sản thành công trên địa bàn và 1.300 vị trí đã được thành phố phê duyệt giá bồi thường làm cơ sở.

"Bảng giá đất điều chỉnh mới được cân nhắc kỹ và hoàn toàn phù hợp với quy định, thực tế", ông Dương nói.

Ngoài ra, theo ông Dương, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành theo Luật Đất đai cũ vẫn tiếp tục được sử dụng tới hết năm 2025. Tuy nhiên, trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 để phù hợp thực tế với giá đất ở địa phương.

Tuy nhiên, bảng giá đất của TP HCM theo Quyết định 02 được xây dựng từ cơ sở dữ liệu năm 2014 bị khống chế bởi quy định của chính phủ nên mỗi m2 cao nhất chỉ 162 triệu đồng. Nhiều vị trí ở Thủ Đức 1,5-4,2 triệu đồng một m2 hoặc một số quận, huyện vùng ven chỉ vài chục nghìn đến vài trăm nghìn mỗi m2 và kéo dài hàng chục năm qua. Chưa kể, giá tái định cư bồi thường các dự án đã được thành phố chi tiền đền bù, nếu không đưa vào bảng giá đất sẽ không có cơ sở thực hiện. Điều này có thể dẫn tới sai phạm pháp luật.

"Do đó, việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh là cần thiết", ông Dương nói thêm.

Tại hội nghị, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, cho biết tiếp thu các ý kiến và lấy ý kiến để làm rõ các vướng mắc xung quanh việc xây dựng bảng giá đất điều chỉnh hoặc tính toán lộ trình phù hợp. Ngoài ra, đơn vị này sẽ tính biện pháp hỗ trợ cho các trường hợp vướng quy hoạch treo thời gian qua không chuyển đổi được mục đích sử dụng đất và hộ khó khăn.

Dự kiến bảng giá đất mới của TP HCM nếu được thông qua sẽ được sử dụng đến 31/12/2025, tuy nhiên cuối năm nay thành phố sẽ đánh giá lại để đảm bảo phù hợp với tình hình kinh tế. Từ đầu năm 2026, TP HCM sẽ áp dụng bảng giá đất mới hằng năm chung theo Luật Đất đai 2024.